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Boletim de Notícias

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10/02/2021

Informativo - Fevereiro - 2021

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Blog BNZ

Prazo Para Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior

Os residentes no Brasil (pessoas físicas ou jurídicas residentes, domiciliadas ou com sede no país), que possuem ativos de qualquer natureza (bens, direitos, instrumentos financeiros, moeda, depósitos, imóveis, participações societárias e etc.) mantidos no exterior deverão prestar suas respectivas declarações ao Banco Central do Brasil.

O piso da obrigatoriedade de declaração, que outrora era de US$ 100 mil, foi elevado para US$ 1 milhão com a edição da Resolução nº 4.841 de 30 de julho de 2020, que entrou em vigor em 1 de setembro de 2020.

Agora, os residentes no Brasil que possuem o equivalente a US$ 1 milhão ou mais em ativos no exterior, deverão prestar a declaração anual (“CBE Anual”) com referência a data-base de 31 de dezembro de 2020, cujo prazo inicia-se em 15 de fevereiro de 2021, às 18 horas, e encerra-se em 5 de abril de 2021.

Para os residentes no Brasil que possuem o equivalente a US$ 100 milhões ou mais em ativos no exterior, a declaração deverá ser feita trimestralmente (“CBE Trimestral”), obedecendo ao seguinte cronograma:

(i) para a data-base de 31 de março de 2021, o prazo inicia-se em 30 de abril às 18 horas e encerra-se em 5 de junho;

(ii) para a data-base de 30 de junho de 2021, o prazo inicia-se em 31 de julho às 18 horas e encerra-se em 5 de setembro; e

(iii) para a data-base de 30 de setembro de 2021, o prazo inicia-se em 31 de outubro às 18 horas até 5 de dezembro.

Em caso de não declaração, o Banco Central do Brasil poderá aplicar a multa prevista na legislação correspondente, cujo valor pode variar de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos Reais) a R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil Reais), havendo possibilidade de majoração da multa em 50% (cinquenta por cento) a depender do caso concreto.

 

Autora: Diana Braga Nascimento Toscani - Sócio Coordenadora

 

Imprensa BNZ

 

Liminar do STF torna inconstitucional trecho da Lei da Ficha Limpa

Veículo: Lexlatin

Para receber nossa newsletter diária inscreva-se aqui! Prefeitos brasileiros tomaram posse para um mandato de quatro anos depois de serem eleitos democraticamente pelos seus eleitores nas urnas em novembro. Na teoria, isso foi o que aconteceu em 1º de janeiro. Na prática, uma mudança jurídica de última hora, criada pelo Supremo Tribunal Federal (STF), pode ainda reverter esse entendimento já adotado e colocar alguns mandatos municipais em insegurança jurídica.

No dia 20 de dezembro, 12 dias antes da posse, o ministro Nunes Marques acatou um pedido do PDT (Partido Democrático Trabalhista) na ADI (Ação Direta de Inconstitucionalidade) 6.630 e suspendeu um trecho da Lei da Ficha Limpa a permitir a elegilibilidade de um Ficha Suja 'oito anos após o cumprimento da pena'. Desta forma, o candidato condenado em segunda instância há oito anos poderá, caso queira, concorrer ao cargo – mesmo que não tenha terminado de cumprir a pena neste período. A decisão deve ser levada à Plenário logo quando o tribunal voltar do recesso, em fevereiro.

A ação tramitou rapidamente dentro da Corte (em cinco dias, o ministro mais novo da Casa havia tomado sua decisão) e foi apoiada pelo presidente Jair Bolsonaro – de quem Nunes Marques ainda não conseguiu descolar sua imagem. 'Quem erra tem de pagar, mas não pode pagar ad eternum', disse o presidente durante suas férias no sul do país.

Entre advogados ouvidos pela reportagem, a medida trouxe aspectos positivos à questão da Ficha Limpa. 'Toda decisão emanada pelo Judiciário que tem contornos garantistas é sempre algo a ser celebrado, ainda mais em momentos marcados pelo punitivismo exacerbado, como temos vivido', avaliou o advogado criminalista do Bialski Advogados, Gustavo Alvarez Cruz. 'Ao nosso ver, a decisão do Ministro Nunes Marques é a mais correta'.

'De fato, impedir o exercício da cidadania por meio de mecanismos que criam inelegibilidades ad eternum afronta direitos fundamentais protegidos pela Constituição Federal', ressaltou o sócio coordenador de Departamento de Direito Político Eleitoral do BNZ Advogados, Flávio Henrique Costa Pereira. O advogado considera a Lei da Ficha Limpa um instrumento jurídico importante, mas que precisa de ajustes. 'Um único exemplo evidencia esta verdade', disse Flávio, 'não é razoável que alguém condenado por improbidade, em decisão judicial de um órgão colegiado, terá os mesmos oito anos de inelegibilidade sancionado por órgão profissional por infração ético-disciplinar'.

A discussão sobre a ADI 6.630 gerou ruídos sobre a regra da eleição que estava próxima de uma conclusão. O vice-procurador-geral da República, Humberto Jacques, entrou com um agravo no dia seguinte à liminar considerando que havia 'cinco relevantes obstáculos' frente à legislação. O principal deles, argumentou, é o caráter temporal da decisão: 'A superação monocrática desse precedente obrigatório é ato que não encontra respaldo na legislação', escreveu o vice-PGR, 'sendo capaz de ensejar grave insegurança jurídica no relevante terreno do processo eleitoral – expressão máxima da vontade popular'.

A liminar seria, na visão do ex-juiz eleitoral Márlon Reis, o ataque mais sério já sofrido pela Lei que ele ajudou a redigir. 'Ela [a liminar] atinge os crimes mais graves. Crimes como estupro, feminicídio, sequestro e narcotráfico são afetados', exemplificou. Com isso, argumenta, fica aberto caminho para um terceiro turno das eleições. 'A liminar vai contra a jursiprudência do STF e do TSE (Tribunal Superior Eleitoral) que não permitem viragens de legislação assim'.

Entre outros eleitoralistas, o entendimento é diverso. 'Não. Pelo contrário', rebateu a professora Marilda Silveira, do Instituto Brasiliense de Direito Público. 'A decisão assegura a elegibilidade e mantém o mandato de alguns dos eleitos que estão com registro indeferido pela inelegibilidade da alinea e' – o dispositivo afetado na liminar. 'Aqueles que se enquadram à decisão do Ministro, a nosso ver, têm legitimidade para assumir o cargo que foram eleitos', ressaltou Gustavo Cruz.

Para Marilda, a lei tem um papel relevante, mas possui vários pontos de constitucionalidade duvidosa que precisarão ser enfrentados pela Suprema Corte. 'Além disso, várias inelegibilidades ali previstas afrontam o Pacto de São José da Costa Rica - tema que já está submetido à Corte Interamericana de Direitos Humanos', advertiu, 'e isso também precisa ser objeto de aprofundado debate. Depois de 10 anos, a lei ainda impõe grave insegurança jurídica que precisa ser afastada do cenário eleitoral'.

 

 

Estado de São Paulo aumenta valor de ICMS a partir desta sexta-feira

Veículo: Lexlatin

O estado que mais arrecada o ICMS (Imposto sobre a Circulação de Mercadorias e Serviços) no país irá mudar a partir desta sexta-feira sua sistemática de tributação e aumentar o valor do imposto. São Paulo irá reajustar uma gama extensa de produtos para cima, como verduras, legumes, frutas, leite longa vida, eletrônicos, têxteis, gás, óleo diesel, TV por assinatura, couro e calçados, entre outros.

Até então eles eram isentos ou pagavam alíquota reduzida, mas agora passam a recolher o ICMS. O aumento do imposto pode representar um impacto de até 14% no preço de vários itens e serviços, segundo a Fiesp, a Federação das Indústrias do Estado de São Paulo. A mudança, já contestada em tribunais superiores, deve pressionar o setor produtivo no maior estado do Brasil, que arrecadou R$ 134,3 bilhões do imposto nos primeiros onze meses de 2020, e influenciar o cálculo em outros estados.

A alteração ocorreu por meio de uma Lei sancionada em novembro pelo governador João Doria (PSDB) e que buscou o reequilíbrio das contas públicas. Entre alterações na máquina pública e em temas como o IPVA, os deputados aprovaram o poder do estado a reduzir benefícios fiscais e obrigam que todos os benefícios fiscais dados por São Paulo passem pelo crivo da Assembleia Legislativa.

O governo também passa a considerar que todos os bens e serviços com alíquota inferior a 18% sejam equiparados a benefício fiscal – o que na prática faz com que benefícios possam ser concedidos, reduzidos ou revogados a qualquer tempo e de acordo com o interesse do Poder Executivo. 'Em outras palavras, se por algum motivo o Poder Executivo entender que determinado setor na economia deve contribuir para o aumento na arrecadação, a redução ou revogação pode ocorrer por ato do Poder Executivo, sem precisar da aprovação do Poder Legislativo', explicou a advogada tributarista sócia do Pereira do Vale Advogados, Rafaela Calçada da Cruz.

À publicação das leis foram emendados outros decretos que regulamentaram a carga tributária de itens como o querosene de aviação, além de estender ou encerrar uma série de benefícios fiscais. 'O principal efeito dessas medidas é o aumento no preço das mercadorias que antes eram beneficiadas com redução de alíquota ou base de cálculo, mas que saem do zero a 18% num curto espaço de tempo', disse o professor da FGV Rio e sócio da área tributária do Costa Tavares Paes, Richard Edward Dotoli. 'Esse tipo de 'manobra brusca' não se faz sem o prejuízo ao consumidor. Aliás, um erro na política fiscal tributária de muitos anos não se corrige com violência, mas sim com diálogo e escalonamento.'

O governo do estado diz que não haverá aumento tributário – mas sim 'em uma autorização legislativa para reduzir benefícios fiscais'. No entanto, não foram poucos os setores que criticaram a proposta. Produtores de flores manifestaram contrariedade ao aumento (o estado produz 70% da oferta nacional do bem). A Apas (Associação Paulista de Supermercados) disse que ainda aguarda que o governo edite normas que impeçam o aumento de preços em produtos de primeira necessidade vendidos em seus associados.

'Aumentar a carga tributária para os produtos de primeira necessidade comercializados pelos supermercados, principalmente nesse momento de crise pelo qual o mundo está passando, afetará substancialmente todas as famílias paulistas', escreveu a associação em nota na última terça-feira (12), 'principalmente os mais humildes, pois quanto menor a renda familiar, maior a dificuldade de pôr a comida na mesa'. O setor de distribuição de automóveis teme 40 mil demissões imediatamente após a entrada em vigor da Lei.

O impacto, apontou o tributarista Igor Mauler Santiago, é um forte aumento de carga tributária – independente do que diga o governo. 'A regra não se sustenta. A Constituição qualifica como normal - dispensando aprovação do Confaz - toda alíquota interna superior à interestadual', disse o sócio fundador do Mauler Advogados, se referindo ao artigo 155 da carta magna.

A medida de São Paulo pode gerar um efeito dominó nas tributações do ICMS. 'Até o momento, o estado de São Paulo é o único com um programa de ajuste tributário vigente com este elevado nível de austeridade, mas a continuidade da crise da Covid-19 pode obrigar os demais estados a adotarem medidas similares para equilibrar as contas públicas', disse o advogado tributarista do Ogawa, Lazzerotti e Baraldi Advogados, Paulo Octtávio Calháo. O setor privado deve batalhar contra o aumento.

Ao menos uma ação já se encontra no Supremo Tribunal Federal (STF) para decisão: a ADI (Ação Direta de Inconstitucionalidade) 6656, protocolada na semana passada (6/1) pela Anahp (Associação Nacional de Hospitais Privados). O setor não foi incluído na isenção tributária junto de unidades públicas e Santas Casas – e poderia sofrer, de acordo a Anahp, um aumento de custos com o retorno da tributação sobre equipamentos e insumos utilizados na cadeia de saúde para hospitais privados.

Segundo a Anahp, um convênio de ICMS firmado sobre o tema e que inclui todos os hospitais fica desrespeitado pela nova tributação. 'Os convênios ratificados pelo Estado de São Paulo não previam a delimitação do regime de isenção estabelecido apenas às operações destinadas a hospitais públicos federais, estaduais ou municipais, Santas Casas ou entidades beneficentes e assistenciais hospitalares, como dispõem os atos normativos impugnados', escreveu a associação, na sua petição inicial. O relator é o ministro Nunes Marques.

Camila Mazzer de Aquino, que é coordenadora da área tributária do WZ Advogados, aponta que a judicialização pode seguir por interpretações do CTN. 'O artigo 178 do Código Tributário Nacional diz que a isenção só pode ser revogada ou modificada por lei, no caso, seria modificada por ato do poder Executivo, o que é discutível', explicou. 'Ainda, quando falamos de incentivos fiscais de ICMS que foram autorizados no âmbito do Confaz, mediante negociação com outros Estados, a mudança da alíquota ou base de cálculo em um dos Estados tem impacto nos demais que recebem produtos originados de São Paulo.'

Já Gustavo de Godoy Lefone, que é sócio coordenador do departamento de Direito Tributário do BNZ Advogados, ressalta que a questão a ser discutida nos tribunais é de seletividade, uma vez que a Constituição trata de maneira diferente o ICMS de outros impostos federais. 'Diferente do IPI, a Constituição Federal usa o termo 'pode' para o ICMS e não 'deve'. Neste ponto, alguns magistrados e doutrinadores entendem que 'pode ser seletivo' não se equipara a 'deve ser seletivo'' e, por este motivo, o Estado pode optar ou não pela aplicação do princípio da seletividade.'

Por este motivo, indicou Gustavo, que o grande ponto a ser interpretado pelo Judiciário girará em torno da discussão se as alíquotas menores que 18% têm caráter seletivo ou se tratam de benefício econômico.

 

 

Bolsonaro acena a atletas e quer barrar plano de Doria para Ibirapuera

Veículo: Folha de São Paulo

A concessão do Complexo do Ibirapuera tornou-se palco de mais uma disputa entre os interesses do presidente da República, Jair Bolsonaro (sem partido), e do governador de São Paulo, João Doria (PSDB).

Durante um evento em Brasília no último dia 11, Bolsonaro e o secretário especial do Esporte, Marcelo Magalhães, ouviram de atletas como Maurren Maggi (ouro na Olimpíada de Pequim-2008) e André Domingos (prata em Sydney-2000 e bronze em Atlanta-1996) que o plano do governo paulista de conceder o local à iniciativa privada ameaça um importante berço de atletas e medalhas do esporte brasileiro.

O presidente disse a eles que o governo federal não medirá esforços para barrar a iniciativa. Bolsonaro não tem poder de decisão direta sobre os rumos do Ibirapuera, mas um processo de tombamento do complexo tramita no Iphan (Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional), autarquia federal vinculada ao Ministério do Turismo.

'Eu conversei com o ministro Gilson [Machado], do Turismo, e isso já está em andamento. Na conversa, o presidente Bolsonaro deixou claro que [o tombamento] seria para proteger os atletas”, afirmou à Folha Marcelo Magalhães.

A princípio, o encontro do secretário e do presidente com os atletas tinha como objetivo tratar de outros temas: os Jogos Estudantis Brasileiros e a assinatura do repasse de recursos federais para a reforma da pista de atletismo da Faculdade de Ciências e Tecnologia da Unesp (campus Presidente Prudente).

A proposta de tombamento feita pelo arquiteto Ricardo Romano foi aceita pelo Iphan, que abriu um processo para discuti-la. Ela será analisada por departamentos técnicos do órgão, e depois uma decisão será tomada pelo seu conselho nacional. Há também um pedido paralelo, do ex-judoca e ex-vereador de São Paulo Aurélio Miguel, sobre o mesmo assunto. Não há prazo para conclusão da análise.

Segundo Marcelo Magnani, especialista em direito ambiental e urbanismo e sócio do BNZ Advogados, mesmo antes de o processo terminar qualquer mudança no local pode ser condicionada à aprovação do Iphan.

'O tombamento dos bens pode ser provisório ou definitivo, conforme esteja o processo iniciado ou concluído. Para todos os efeitos, o tombamento provisório se equipara ao definitivo, o que significa dizer que qualquer alteração já precisa passar pelo Iphan', disse.

O instituto informou que, para que chegue a essa fase, é preciso concluir os estudos técnicos, que estão em curso neste momento.

Procurada, a Secretaria do Esporte do governo de São Paulo declarou que não foi notificada do processo, mas o comentou: 'A decretação de tombamento deve ser sempre fundada em evidências técnicas do processo e, no caso do Iphan, comprovada a necessidade de preservação do bem em nível nacional. O Governo de São Paulo confia na isenção politica e na responsabilidade técnica que historicamente sempre pautaram as decisões do órgão'.

No fim de 2020, o governo paulista conseguiu impedir o tombamento em nível estadual. O Condephaat, órgão responsável pela decisão e que teve sua composição alterada por Doria, negou o pedido. Há também uma requisição equivalente na esfera municipal.

A exemplo do Condephaat, o conselho do Iphan é composto por representantes do Poder Executivo, integrantes da sociedade civil e acadêmicos.

De acordo o professor e antropólogo Antonio Arantes, ex-presidente do Iphan, o presidente da República não tem poder de interferência direta na autarquia, mas poderia, por exemplo, pressionar os membros indicados pelas secretarias ou ministérios do governo federal.

'O que também não quer dizer que todos esses representantes tenham posições totalmente consistentes com o governo. Eles pensam com as próprias cabeças', afirmou. 'De modo geral, pode haver uma certa instrumentalização dessas representações e articulações no sentido de que elas adotem determinada posição, o que é mais difícil com representações da sociedade civil. Por isso é importante o conselho ser plural.'

Com trâmites burocráticos semelhantes, a principal diferença entre o Condephaat e o Iphan é a esfera de atuação. O primeiro julga casos referentes ao estado de São Paulo, e o segundo, de abrangência nacional.

Arantes acrescenta que o fato do Condephaat ter barrado o tombamento não altera as chances de ele ser aprovado ou não pelo Iphan, e que é comum que haja processos nas diferentes esferas. Sustenta, ainda, que a abertura do processo não antecipa um desfecho positivo, o que depende do conselho entender que a preservação é de importância nacional.

Em dezembro de 2020, os planos do governo Doria para o local já haviam sido afetados por uma decisão da Justiça, que suspendeu a publicação do edital de concessão do aparelho esportivo.

Agora, mesmo que o governo do estado derrube a liminar judicial, o edital seria aberto sob dúvidas. O tombamento não inviabilizaria a concessão diretamente, mas impediria alterações no local (não só em seus edifícios) que descaracterizassem os atributos que o fizeram ser considerado um patrimônio histórico.

Em outubro de 2019, o secretário de esportes de São Paulo, Aildo Ferreira Rodrigues, afirmou à Folha que, dentre os projetos apresentados até então, alguns transformariam o atual ginásio em um shopping e outros demoliriam a pista de atletismo. Tudo isso poderá ser barrado.

'O envolvimento ali vai muito além do ginásio. Tem piscina, pista... óbvio que sabemos que não tem um grau de funcionamento maravilhoso, mas estaremos ao lado dos atletas e da memória esportiva nacional', disse o secretário de esporte de alto rendimento do governo federal e ex-jogador de handebol, Bruno Souza.

Segundo ele e Marcelo Magalhães, a secretaria acompanha a pauta há tempos, mas foi com a aproximação dos atletas que o órgão resolveu participar de forma mais ativa.

Caso o tombamento não avance, o plano B da pasta de Esporte do governo Bolsonaro poderá ser tentar federalizar o complexo estadual. 'Uma última alternativa”, definiu Souza.

Essa opção, na opinião de especialistas ouvidos pela reportagem, é mais difícil de se concretizar. A principal possibilidade seria uma desapropriação do imóvel pela União, que precisaria ser aprovada pelo Poder Legislativo e se concretizaria mediante pagamento em dinheiro de uma contrapartida, segundo o decreto-lei 3.365/41.

O governo federal também pode tentar negociar com o governo estadual a requisição do bem. No entanto, dada à rivalidade política entre Bolsonaro e Doria e aos interesses do governo paulista em conceder o complexo, nada aponta para esse caminho.

A concessão do Ibirapuera é contestada por atletas há anos pelo fato de o local ser um importante berço do esporte nacional. Medalhistas olímpicos, como Maurren, Domingos e os judocas Tiago Camilo, Felipe Kitadai, Rafael Silva e Henrique Guimarães, entre outros, treinaram no local.

O plano também enfrenta a resistência do COB (Comitê Olímpico do Brasil) e de arquitetos e historiadores. O estádio de atletismo do complexo foi desenhado por Ícaro de Castro Mello, importante nome da arquitetura esportiva, e Nestor Lindenberg assina o complexo aquático.

Criado em 1984, o local sedia o Centro de Excelência Esportiva do estado de São Paulo, o antigo Projeto Futuro. Serve de alojamento para atletas, que tem à sua disposição piscina, pistas, quadras e sala de musculação.

Maurren Maggi morou seis anos no local e afirma que as condições ruins em que ele se encontra atualmente se devem a um sucateamento por parte do governo estadual.

“Eu perguntei pra ele [Bolsonaro]: estamos com essa situação do Ibirapuera que a gente não sabe o que vai acontecer. Ele falou ‘já está resolvido, não está, secretário?’ Fiquei emocionada”, afirmou ela, convidada pelo governo federal a se tornar embaixadora dos Jogos Estudantis Brasileiros.

André Domingos, outro dos embaixadores, entende que a preservação do complexo seria uma vitória, mas que é necessário ir além. 'Como vai passar o rolo compressor em tudo aquilo? Isso nos dá a oportunidade de melhorar [o local]. Não tem saudosismo, precisamos preservar e melhorar para voltarmos a receber os atletas e os projetos sociais ali”, afirmou.

 

 

O dever de entrega das chaves e a responsabilidade pelas despesas condominiais

Veículo: Política Estadão

Ao pensar em adquirir um imóvel, o consumidor deve estar atento a inúmeros detalhes, tais como sua própria condição financeira e forma de pagamento, para que consiga suportar as parcelas pagas diretamente à incorporadora, que podem se acumular com as parcelas de financiamento em determinado momento, tudo para que não restem frustrados seus planos e projeções e, ainda, sofra prejuízos financeiros, tais como: a perda da quantia paga pela comissão de corretagem e o valor a ser retido pelo empreendedor em caso de rescisão.

Mas além dessas questões, há outros pontos de atenção que merecem ser observados quando da celebração da venda e compra, de modo que destaca-se, aqui, a questão da entrega das chaves, juntamente das condições exigidas para que essa entrega seja efetivada e, ainda, as despesas advindas caso essa entrega não ocorra por algum descumprimento por parte do promissário-comprador, evitando-se futuros problemas e discussões até mesmo judiciais, buscando sanar dúvidas ou vícios de interpretação que não foram observados durante a negociação.

Aqui, daremos destaque ao dever de entrega das chaves e às despesas condominiais, pontos que têm sido de bastante discussão no mercado imobiliário e no Poder Judiciário.

Primeiro, discutiremos a entrega das chaves. Muitos contratos de venda e compra contém previsão expressa no sentido de que, para que haja imissão na posse, o promissário-comprador deverá estar adimplente e, ainda, deverá quitar todo o preço do imóvel para a obtenção das chaves. Quanto ao ponto, alguns juízes[1] têm aplicado a teoria do adimplemento substancial. Tal teoria é comumente usada para impedir que o contrato seja rescindido quando o adquirente, apesar de inadimplente, já pagou a maior parte do imóvel. No entanto, por analogia, o judiciário tem aplicado a mesma teoria para forçar as construtoras à entrega das chaves quando parte considerável do preço do imóvel já foi paga.

Isso se torna elemento de diversas discussões, pois, em grande parte dos casos, há cláusula contratual expressa alertando que o adquirente apenas terá as chaves após quitado todo o preço. A resistência em realizar a entrega ocorre, geralmente, quando o comprador já contratou o financiamento com a instituição financeira, mas possui valores não quitados com a construtora. Por óbvio, o interesse do inadimplente em quitar sua dívida será maior se ainda não recebeu suas chaves, seja pelo anseio de ingressar no imóvel e morar na localidade pretendida, seja para evitar ou cessar outras despesas como aluguel de imóvel diverso.

Ao passo que existem juízes que aplicam a teoria do adimplemento substancial, outros protegem a letra do contrato, invocando a exceptio non adimpleti contractus [2], em que uma parte não pode exigir o cumprimento de uma obrigação sem que esteja em pleno cumprimento de suas próprias, salvaguardando, então, a retenção das chaves até que se cumpra as obrigações do comprador previstas em contrato.

No que diz respeito à cobrança das despesas condominiais desde a expedição do habite-se, tal questão resta superada no Judiciário[3], no sentido de que, apenas com a entrega das chaves, considera-se como cumprido o prazo contratual de entrega, afinal, a construtora pode ter finalizado o empreendimento, mas a unidade pode apresentar vícios, logo, apenas com a unidade disponível se fala em cumprimento do prazo.

Justamente por conta de disponibilizar a unidade imobiliária ao cliente é que surge outra discussão: O que acontece com as despesas do imóvel quando a unidade está pronta, mas o adquirente está inadimplente com as parcelas contratuais?

Se a unidade já está à disposição do cliente, por óbvio, não poderá a construtora utilizar ou fruir daquele bem, ou seja, aquele imóvel ficará vazio até que o cliente quite suas obrigações contratuais ou até que, em última hipótese, o contrato seja rescindido. Contudo, os demais adquirentes adimplentes e que já receberam suas chaves não podem esperar e o condomínio deverá ser instituído.

Por conseguinte, com o condomínio instituído, passarão a ser cobradas as cotas condominiais. Porém, e no caso do adquirente que não recebeu as chaves por restar inadimplente – quem será o responsável pela despesa condominial?

Vários pontos de vista são defendidos a esse respeito buscando atribuir à promitente-vendedora ou ao promissário-comprador a responsabilidade pelas cotas condominiais, tais como: (i) o mero cumprimento das disposições contratuais, (ii) inadimplemento das parcelas individuais ou do preço como um todo, ou até mesmo (iii) a simples observância de estar ou não imitido o adquirente na posse. A jurisprudência, entretanto, vem firmando seu entendimento na terceira opção acima[4], muitas vezes intangível a contra-argumentos e possíveis lacunas, de que apenas com a posse poderão ser cobradas as despesas condominiais do adquirente, amparados, genericamente, no Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça.

Todavia, mister se faz um distinguishing da máxima geral de que apenas com a posse são exigíveis as despesas condominiais do adquirente. Por certo, como destacado acima, se a instituição do condomínio é concretizada e a entrega das chaves não ocorreu por culpa da promitente-vendedora, justo que esta arque com as despesas do condomínio até que conclua devidamente a unidade e realize a entrega das chaves. Por outro lado, caso a entrega não tenha ocorrido por restar o adquirente devedor, justo que este arque com tais despesas[5], em atenção ao disposto no artigo 395 do Código Civil.

A situação ora discutida cria uma espécie de troca de direitos em que a construtora precisa decidir por seu direito de reter as chaves e assumir as despesas condominiais ou, então, deve abdicar de seu direito de retenção para não assumir as cotas, sendo que toda a celeuma é criada pelo inadimplemento da outra parte.

Isso vai de encontro, inclusive, ao que assevera o legislador na Lei de Distratos (13.786/18), a qual, em seu artigo 67-A, §2º, inciso II, permite que a promitente-vendedora desconte as despesas condominiais do valor a restituir ao compromissário-comprador na hipótese de rescisão, pelo período em que a unidade lhe permanecia disponível.

Diante disso, apesar da ausência de uniformidade das decisões sobre os pontos aqui abordados, a retenção das chaves se mostra plausível, desde que haja cláusula expressa nesse sentido, em atendimento ao dever de informação ao consumidor, além da necessidade do Poder Judiciário se mostrar aberto a maiores discussões quanto ao dever pelo pagamento das despesas condominiais, firmando seu posicionamento em responsabilizar o descumpridor das obrigações contratuais básicas de uma venda e compra, seja a de pagar, seja a de entregar o imóvel a tempo e sem vícios.

Luís Fernando Amaral, advogado do departamento de Direito Imobiliário do BNZ Advogados

 

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