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Boletim de notícias

Informativo - Outubro 2016

Nessa edição:
 
Crescem ações judiciais que obrigam os proprietários a regularizarem em definitivo seus imóveis
 
Na declaração de importação, escrever dado certo em campo errado não pode gerar multa
 
STJ assume posição contrária à restrição do uso de áreas comuns pelo condômino inadimplente

 
 
 
 
Crescem ações judiciais que obrigam os proprietários a regularizarem em definitivo seus imóveis
 
Quando se firma um contrato de venda e compra de um imóvel na planta, não basta pagar as parcelas mensais às construtoras/incorporadoras e/ou às instituições financiadoras e receber o chamado “termo de quitação” para que se possa chamar o imóvel de seu. Leia as orientações de Tiago Pastore, advogado do departamento de Direito Imobiliário do Braga Nascimento e Zilio Advogados Associados.
 
A palavra do advogado
 
Quando falamos em direito imobiliário e em direito registral existe uma máxima que diz que “aquele que não possui o registro não é o dono”. O que isso quer dizer? Isto significa que só é legal e formalmente proprietário de um imóvel (ou de qualquer outro direito real) aquele que possui o registro da propriedade constando na matrícula do imóvel adquirido.
 
Ocorre que, para se transferir a propriedade do imóvel objeto da venda e compra para a titularidade daquele investidor ou consumidor que o adquiriu, é necessário o pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Móveis e Imóveis – o popularmente conhecido ITBI, - imposto de competência municipal, que na cidade de São Paulo é de 3% sobre o valor venal do bem.
 
Mas o que isso tudo tem a ver com as construtoras? Pois bem. O “boom” do mercado imobiliário, iniciado em 2008, começou a se enfraquecer no ano de 2013, e é justamente a partir de 2012/2013 que muitos dos imóveis anteriormente adquiridos foram entregues aos compradores. No entanto, apesar de os consumidores já estarem na posse do imóvel e, no caso da compra para investimento, estes  já terem sido revendidos a terceiros, e apesar da existência de cláusulas contratuais que exigem que o adquirente regularize a transferência do bem para a sua titularidade, muitos deles ignoram tal obrigação, seja por não se atentarem ao contrato firmado, seja por não quererem ter o ônus financeiro de arcar com o ITBI, fazendo com que as construtoras/incorporadoras permaneçam como proprietárias de imóveis que, sabidamente, não lhes pertencem.
 
Em consequência disso, esta irregularidade formal pode fazer com que as construtoras/incorporadoras possuam severos prejuízos, como por exemplo, possam ser elas as responsabilizadas em caso de atraso no pagamento das tarifas de condomínio pelo consumidor/adquirente.
 
Além disso, a situação pode ser ainda mais crítica em se tratando de tributos: o não pagamento do IPTU pelo novo adquirente/consumidor pode levar a construtora/incorporadora a ter seu nome inscrito no CADIN, o que impossibilitaria até mesmo que ela participasse de processos de licitação.
 
E aos investidores/consumidores, qual o prejuízo? Bom, além do fato de formalmente não serem eles os donos do imóvel que adquiriram e onde moram (mesmo que pensem que o são), eles podem ser surpreendidos pelas construtoras/incorporadoras que, exercendo seu direito, solicitem que seja regularizada esta situação, devendo o investidor/consumidor proceder com o pagamento do ITBI em momento em que não se planejava contar com este tipo de gasto, comprometendo assim sua renda de forma inesperada.
 
Exemplos deste tipo de problemática já vêm sendo objeto de apreciação pelo Judiciário. Recentemente, a Justiça de São Paulo decidiu o processo de nº 1008436-29.2016.8.26.0564, no qual a construtora/incorporadora moveu ação de obrigação e fazer em face do adquirente/consumidor, a fim de que este promovesse a regularização registral do imóvel por ele adquirido. Nesta ação, foi concedida tutela provisória para que o réu/consumidor transferisse o bem para sua titularidade. O réu/consumidor, por sua vez, apresentou defesa alegando que aguardava uma manifestação formal da construtora para que a regularização fosse feita. Na sentença, o magistrado julgou procedente a ação sustentando que a argumentação do réu não se justificaria, “eis que, quitado o imóvel há anos, era de rigor sua iniciativa para a regularização da propriedade”. Já havia ponderado o magistrado anteriormente que “não há qualquer razão para que o réu se mantenha inerte no cumprimento de sua obrigação”.
 
Portanto, o conselho que se faz é: leia qualquer contrato antes de assiná-lo e nunca se esqueça de fazer um adequado planejamento financeiro quando pensar em adquirir um imóvel. E lembre-se, só é dono quem tem o registro.
 
 

Na declaração de importação, escrever dado certo em campo errado não pode gerar multa
 
Uma empresa do setor químico acaba de ter uma decisão favorável na Justiça contra a Fazenda Pública. Conseguiu reverter uma multa de 1% sobre o valor da mercadoria importada, que havia sido aplicada por ter preenchido a declaração de importação de forma incorreta – embora os dados informados estivessem corretos, colocou-os em campo errado. A determinação do pagamento da multa, certamente, implicaria um imenso ônus à empresa.
 
Saiba a opinião da advogada Claudia Petit, do departamento de Negócios Internacionais, Operações Tributárias e Aduaneiras, Imobiliário e Agronegócios do Braga Nascimento e Zilio Advogados Associados
 
A palavra da advogada
 
A decisão tomada pela 2ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região para determinada indústria química sediada em Joinville (SC) foi correta. A empresa não omitiu nenhuma informação necessária, apenas informou os dados em local errado no documento. Também respondeu prontamente quando a Receita exigiu esclarecimentos. Além disso, não houve qualquer prejuízo ao fisco, tendo em vista que o contribuinte pagou todos os tributos devidos na operação de importação.
 
 
 
STJ assume posição contrária à restrição do uso de áreas comuns pelo condômino inadimplente
 
Recentemente o Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu decisão na qual considerou inadequada e ilegal a conduta adotada por um condomínio residencial de Belo Horizonte (MG), que havia proibido que um de seus condôminos, que estava inadimplente, utilizasse/usufruísse das áreas comuns do condomínio. Realmente, adotar esse tipo de iniciativa pode ter consequências indesejadas. 
 
Confira a orientação do advogado Rodrigo Ferrari Iaquinta, do departamento Cível Empresarial do escritório Braga Nascimento e Zilio Advogados Associados.
 
A palavra do advogado
 
A decisão acima, embora tenha apenas mantido o posicionamento predominante nos tribunais pátrios, suscitou muitas dúvidas a respeito dos limites que podem ser impostos e das sanções que podem sofrer aqueles condôminos que não pagam as cotas condominiais.
 
A questão aqui abordada envolve duas frentes de análise: o direito de propriedade e os direitos da coletividade, isto é, os direitos daquela comunidade de moradores que constituem determinado condomínio.
 
Pois bem. O condomínio edilício (nome dado pela lei ao popular “condomínio”) deve ser entendido como a soma de propriedades exclusivas em determinada edificação, as quais possuem áreas comuns que são dependentes destas propriedades.
 
Neste sentido, quando se adquire determinado apartamento, também se está adquirindo uma parte do solo e das áreas comuns de determinado edifício (é a chamada “fração ideal” que o Código Civil diz em seu artigo 1.331, §3º). Assim, aquela pessoa que é proprietária de um apartamento localizado no Condomínio “X” também é a proprietária de parte das áreas comuns e de parte do solo do Condomínio “X”.
 
Sendo assim, a existência de qualquer proibição de uso da área comum do condomínio a um de seus condôminos significa impedir que este condômino, mesmo que inadimplente, utilize de forma plena seu direito de propriedade, o que a lei não permite.
 
Além disso, impedir que um condômino inadimplente utilize a área comum do condomínio traduz a ideia de punição, de sanção, o que não é permitido, visto que qualquer punição deve necessariamente ter respaldo na lei.
 
Quanto ao ponto cabe ressalvar que, ainda que os condôminos decidam em assembleia regularmente instituída que o inadimplente não poderá se valer das áreas comuns, estaremos diante de uma regulamentação inválida, isto é, sem respaldo no ordenamento jurídico, pois qualquer punição neste sentido seria nula. Por outro lado, o direito de propriedade não pode ser visto de uma forma absoluta, isto é, o direito de propriedade não pode simplesmente se sobrepor sempre sobre os direitos da coletividade que constitui determinado condomínio.
 
Portanto, o que se recomenda aos condomínios é que não tomem atitudes como a de proibir a utilização das áreas comuns aos inadimplentes, pois atualmente existem meios judiciais mais rápidos que os anteriormente existentes para que os valores não pagos sejam adimplidos - por exemplo, a ação de execução contra condôminos inadimplentes, que o Novo Código de Processo Civil trouxe recentemente para o ordenamento jurídico.